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전세계약은 집을 구하는 사람에게 매우 중요한 계약입니다. 하지만 사전 확인을 소홀히 하면 보증금 사기, 대항력 상실, 권리분석 실패 등 큰 손해를 입을 수 있습니다.
2025년 최신 법령과 실제 사례를 바탕으로 전세계약 시 반드시 알아야 할 유의사항을 정리해드리겠습니다.
✅ 전세계약 전 반드시 확인할 사항
1. 등기부등본 확인 (가장 중요)
- 등기부등본은 집주인 확인의 핵심입니다.
- 반드시 집주소로 ‘부동산등기부등본’을 열람하고, 다음을 확인하세요:
- 소유자와 계약 상대가 일치하는지
- 근저당권 설정 여부 (이미 대출이 있는 경우)
- 가압류나 경매 등 법적 절차 진행 여부
💡 등기부등본은 인터넷등기소에서 무료 열람 가능
인터넷등기소 사이트 바로가기
2. 실소유자와 계약하기
- 계약 상대가 실제 집주인인지 위임장 확인
- 대리인 계약 시 반드시 인감증명서, 위임장 원본 확인
3. 보증금의 안전 확인 (선순위 확인)
- **선순위 권리(담보대출 등)**가 있을 경우 보증금 반환에 불리
- 전세보증금 + 기존 대출금 ≤ 시세 70% 이하 여부 체크
4. 확정일자 + 전입신고는 필수
- 대항력 + 우선변제권 확보의 핵심입니다.
- 전입신고 후 주민센터에서 확정일자 도장 받기
- 늦게 하면 보증금 우선순위에서 밀릴 수 있음
5. 전세보증보험 가입 여부 확인
- 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에서 전세보증보험 가입 가능
- 집주인의 동의 없이도 가능하며, 보증금 반환을 국가가 보장
6. 중개업소 계약 시 유의사항
- 등록된 공인중개사 여부 확인 (중개사 자격증 번호 확인)
- 중개대상물 확인설명서, 중개대상물 확인서 서명 필수
- 계약서에는 보증금, 입주일, 계약기간 명확히 기재
✅ 계약 시 자주 발생하는 문제
문제 유형 예방 방법
| 집주인이 사기꾼일 경우 | 등기부등본 실명 확인, 위임장 원본 요청 |
| 전세보증금 떼임 | 확정일자 + 전입신고, 보증보험 가입 |
| 이중계약 | 중개업소 통한 정식 계약 권장 |
| 계약 후 깡통전세 판정 | 선순위 채권 확인 필수, 시세 대비 총 채권 70% 초과 금지 |
✅ 계약 후 확인할 사항
- 전입신고 후 주민등록등본 발급받기 (주소지 기록 확인)
- 확정일자 받은 계약서 사본 보관
- 중개수수료 지급 후 영수증 반드시 수령
📌 요약 체크리스트
✅ 등기부등본 확인
✅ 실소유자 확인 + 위임장 확인
✅ 전입신고 + 확정일자
✅ 전세보증금 선순위 확인
✅ 전세보증보험 가입
✅ 공인중개사 자격 확인
✅ 계약서 보관 및 영수증 수령
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